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  • 西安律师:如何避免商铺租赁合同纠纷?签合同前你需要做这3件事

      在现实生活中,房屋租赁合同纠纷是比较多的纠纷类型,其中又以商铺租赁纠纷比较多。例如双方签订租赁合同后,商铺的租金升得很快,商铺的出租方不想继续履行合同而产生纠纷,那么我们该如何避免租赁合同纠纷呢?

      下面法大大电子合同就来给大家介绍下,签订商铺租赁合同前需要做的3件事。因为,只有当我们签订的合同合法了,我们的租赁行为才会受到法律的保护。所以,从源头尽量规避风险,对于降低日后发生纠纷的概率是有非常大的帮助的。

      签订商铺租赁合同签,你需要做的3件事:

      一、产权调查

      在签订商铺租赁合同之前,我们应?#27604;?#35813;商铺所在房地产交易中心进行产权调查,并确认以下几个重大信息:

      1、房屋的用途和土地用途,必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用,否则,将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。

      2、房屋权利人,以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。

      3、房屋是否已经存有租赁登记信息,若已经存有租赁登记信息的,导致新租赁合同无法办理登记?#20013;?#20174;而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人,?#19981;?#24433;响新承租人顺利办出营业执照。

      承租商铺的目的在于开展商业经意活动,而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照,因此,在签订商铺租赁合同时,许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置,主要涉及以下几个方面:

      1、 原有租赁登记信息没有注销,从而导致新租赁合同无法办理租赁登记,从而导致无法及时办理营业执照;

      2、 商铺上原本已经注册了营业执照,而该营业登记信息没有注销或者迁移,从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;

      3、 房屋类型不是商业用房,从而无法进行商业经营活动,而导致无法注册营业执照;

      4、 涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的,还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格,取得治安许可证、卫生许可证等证件后,方可取得营业执照;

      5、 因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。

      对于上述第1、2、3、5条情形,可在合同中设定为出租人义务,并给予出租人合理宽限期,超过一定期限还无法解除妨碍的,应当承担相应的违约责任;上述第4条情形,可设定为无责任解?#35760;?#24418;,以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。

      二、租赁合同登记备案

      签订完商铺租赁合同后,及时将租赁合同登记备案,此登记的效力主要包括以?#23653;?#23481;:

      1、 登记与否不影响合同本身的生效,即使没有办理备案等记,合同依然在生效条件满足时就生效;

      2、 经登记的案件,具有对抗第三人的法律效力,比如,若出租人将房屋出租给两个承租人的,其中一个合同办理了租赁登记,另一个没有办理租赁登记,则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人,出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。

      因此,建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外,大多数工商部门在办理营业执照时,均要求租赁合同经过租赁备案登记。

      三、转租需要注意

      1、 转租必须取得出租人书面同意,同样承租权转让中,解除原租赁合同和重潜心租赁合同,也需要征得出租人同意。

      2、 原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费,主要补偿装修损失等,此笔费用不属于法定承租人应承担费用,但法律亦没有明?#26041;?#27490;,因此,只要双方当时协商同意 的,亦会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时,应当考虑分批次与转租或承租权转?#20040;?#20316;?#26041;?#32467;合起来支付,以此降低资金风险,并可考虑将营业执照办理 成功作为该笔费用退还或解除情形。

      看完上述内容,想必大家对于商铺租赁合同纠纷的避免方式有了一定的了解。?#27604;唬?#24819;要完全避免租赁合同纠纷,以上这些是?#23545;?#19981;够的。在签订合同签,我们还需要对合同的内容、合同签署方式、合同违约处理等各方面进行详细的规定,以便能够更好的应对日后各种?#29615;?#29366;况。


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